Les différents types de surfaces des bâtiments

QUELLES SONT LES TYPES DE SURFACES DES BÂTIMENTS ?

1. Les différents types de surfaces 


On peut retrouver une multitude de surfaces, chacune correspondant à des critères et à des contextes spécifiques. 


La surface hors œuvre brute (SHOB) 

Elle est la somme des surfaces de plancher de chaque niveau d’une construction, des toitures terrasses, des balcons ou loggias et des surfaces non closes situées au rez-de-chaussée, y compris l’épaisseur des murs et des cloisons.


Surface Hors Œuvre Nette (SHON)

Elle équivaut au SHOB, elle est égale à la somme des surfaces de chaque niveau, sous-sols non aménageables, combles, toiture-terrasse, balcons, ou parties du bâtiment prévues pour servir de garage.


Une réduction forfaitaire de 5% est applicable, si la destination est l'habitation. La SHON se retrouve dans les demandes de permis de construire. Elle constitue la base de calcul des taxes d'urbanisme, de la densité de construction pour l'application du coefficient d'occupation des sols (COS).


Surface habitable (SHAB)

Elle se mesure à l’intérieur des murs et des cloisons


Surface utile brute locative (SUBL)

Il s’agit de la surface hors œuvre nette (SHON) à laquelle on soustrait plusieurs éléments (combles, parties communes, locaux techniques …). Elle est généralement inscrite sur le bail. 


Surface utile nette (SUN)

Elle est réservée aux espaces de travail (salle de réunion, bureaux…). L’Etat l’utilise pour faire respecter l’obligation de 12 m2 par poste de travail pour chaque agent. 


Surface de plancher (SDP) - Surface de plancher des constructions (SPC)

Depuis 2012, ces deux unités de calcul des surfaces de construction sont remplacées par la surface de plancher des constructions (SPC), ce qui correspond à la somme des surfaces de tous les niveaux construits, ouverts, et clos. 

Cette unité de mesure, ne sert qu’à la délivrance des permis de construire et d'autorisations de travaux par l'urbanisme, par l’ordonnance


2. Quelle différence fait-on entre la loi Carrez et la surface habitable ?


La surface habitable (SHA)

La surface habitable, selon les critères définis dans la « loi Boutin », elle correspond à la surface de plancher construite d’un logement. À la suite de la déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, gaines, embrasures de portes et fenêtres. 


La mission de métrés SHA comprend les surfaces habitables organisée dans un tableau faisant apparaître : 

  • Le type de logement, le repère architecte correspondant, le nombre de logement de ce type 
  • Les différentes pièces des logements avec une distinction pièces sèches, pièces humides 
  • Les surfaces habitables de ces différentes pièces.


La surface privative 

Elle est également appelée « Carrez » depuis la loi 18/12/1996. 

Le métrage de la surface privative s’opère à partir de la superficie des planchers clos et couverts de laquelle on retranche un certain nombre de zones (les emplacements d’escalier et de marche, les garages et parkings, les greniers, les caves…). 

Cette surface doit apparaître sur les contrats de vente de lots de copropriété. 


La loi Carrez concerne la superficie privative et non la surface habitable d'un logement. Alors que la surface habitable se calcule quoi qu'il arrive et figure dans un contrat de location, la superficie Carrez, elle, ne se calcule que dans le cadre d'une copropriété et est mentionnée dans l'acte de vente.

3. Qui peut effectuer le calcul de la superficie


Il n’existe dans la loi Carrez aucune obligation de recourir aux services d’un professionnel du diagnostic immobilier. Néanmoins, compte tenu des sanctions importantes qui peuvent s’appliquer en cas d’erreur de mesurage, il est fortement conseillé de faire appel à un professionnel qualifié et rompu au mesurage Carrez.


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By

Julie K

|

November 15, 2021